房地产开发商项目成本票据管理

房地产开发商项目成本票据管理，在财务会计领域常常会碰到该类难题，下边由仁和会计为大伙儿梳理相关内容，一起来瞧瞧吧。

房地产开发商项目成本票据管理

房地产开发商项目成本中的合理合法合理凭据应按下述标准把握：付款给地区企业或是本人的账款，且该企业或是本人产生的个人行为归属于增值税或是所得税征缴范畴的，以该企业或是本人出具的税票为合理合法合理凭据；付款的行政部门事业性收费标准或是*府性基金，以出具的财政票据为合理合法合理凭据；付款给海外企业或是本人的账款，以该企业或是本人的签收单据为合理合法合理凭据，税务局对签收单据有异议的，能够规定其出示海外公正组织的确定证实；国税总局要求的别的合理合法合理凭据。

一、合理合法凭*的了解

税收法律要求，容许抵扣的额度，务必获得合理合法的凭*。很多税收工作人员觉得，公司纳入成本的新项目都务必获得税票，它是对税收优惠*策的误会。这儿的“合理合法凭*”，就是指合理合法的会计原始凭*，包含合同、出入库单、出入库单、公证委托书、民事判决或裁定书、本人身份证件影印件、存款单据、收款收据、中介服务或相关部门的证实这些，在其中，依照《发票管理办法》的要求，理应获得税票的，还务必获得税票。“税票，就是指在销货产品，出示或是接纳服务项目及其从业别的生产经营中，出具、扣除的收付款凭*。”

《发票管理办法》第二十五条要求：“一切企业和本人不可自主扩张技术专业税票应用范畴。”

操作过程中把握的标准是，凡归属于所得税缴税范畴的业务流程(不管是不是享有免税*策特惠) ，都务必出具增值发票(视详细情况各自出具增值税专票或专用发票) ，凡归属于增值税缴税范畴的业务流程(不管是不是享有免税*策特惠) ，都务必出具增值税税票。在其中，归属于公司业务范围，并经税务局审批的，公司能够领到税票自主出具，凡不属于公司业务范围的，及其本人获得的应缴所得税或增值税的收益，务必向税务局申请办理委托出具。此外，税票的方式各种各样，比如火车车票，尽管沒有税务局的总监制章，但归属于经国税总局审批的特殊税票。根据所述标准，下述业务流程不必获得税票：工资薪金所得开支、土地出让、股份转让款、动迁赔偿费、税金、捐赠支出、合同违约金(买卖不创立) 、赔偿费、接纳项目投资的房产和无形资产摊销、海外业务费(宣传费、提成、贷款利息、动产抵押房租等) 、同一法定代表人实体线內部的总子公司及子公司中间产生的增值税劳务公司、总子公司中间固资划转、以企业合并或公司分立方法获得的货币性财产这些。

二、房地产开发商项目成本合理合法凭*把握的标准

《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发[ 2009 ]31 号) 文档要求，公司在清算记税成本费时其具体产生的开支理应获得但未获得合理合法凭*的，不可记入记税成本费，待具体获得合理合法凭*时，再按照规定记入记税成本费。但下列几类冲减(适应) 花费能够在抵扣：

(一) 出包工程未最后申请办理清算而未获得全额的税票的，在证实材料充足的前提条件下，其税票不够额度能够冲减，但**不可超出合同书总额的10 %。

(二) 公共性服务设施并未修建或并未竣工的，可按费用预算工程造价有效冲减修建花费。该类公共性服务设施务必合乎已在售房合同、协议书或广告宣传、实体模型中确立服务承诺修建且锈与骨，或依照相关法律法规要求务必配套设施修建的标准。

(三) 应向*府部门上缴但并未上缴的报批报建花费、物业管理健全花费能够按照规定冲减。物业管理健全花费就是指按照规定应由公司担负的物业管理服务股票基金、公共建筑房屋维修基金或别的专项资金。

项目成本包含土地出让、动迁赔偿费、早期开发费、建筑工程成本费、公共性服务设施(费) 、开发间接费用等。房地产开发商项目成本中的合理合法合理凭据应按下述标准把握：

(1) 付款给地区企业或是本人的账款，且该企业或是本人产生的个人行为归属于增值税或是所得税征缴范畴的，以该企业或是本人出具的税票为合理合法合理凭据；

(2) 付款的行政部门事业性收费标准或是*府性基金，以出具的财政票据为合理合法合理凭据；

(3) 付款给海外企业或是本人的账款，以该企业或是本人的签收单据为合理合法合理凭据，税务局对签收单据有异议的，能够规定其出示海外公正组织的确定证实；

(4) 国税总局要求的别的合理合法合理凭据。

三、项目成本各类开支相关单据的实际表明

1。 土地出让。国税发[ 1993 ]149 号文档要求，*府部门转让土地资源，不征增值税。因而不可开票。房地产开发商应以国土资源局出具的土地出让收条入帐。

2. 动迁赔偿费。房地产开发商向被被拆迁人付款赔偿费，其工作流程并不是被被拆迁人立即将土地使用权证、地面上房屋建筑出让给房地产开发商，只是*府部门取回土地使用权证，再由*府部门与房地产开发商签署土地交易合同书。房地产开发商采用付款动迁赔偿费方法或拆迁补偿安置方法获得土地使用权证的， 房地产开发商仍需依照税务总局[2004 ]134 号文档要求补缴房产契税。国税发[ 1993 ]149号文档还要求，因*府部门取回土地使用权证而获得的赔偿金，不征增值税。因而，被被拆迁人不用向房地产开发商开票，而理应由房地产开发商向负责人税务局申请办理领料*税务局总监制的“某某某市商事主体非民商事收费标准收条”，负责人税务局沒有所述收费标准收条的，能够由房地产开发商采用自做凭据入帐。另外将*府部门动迁文档、被拆迁方名字、联系电话、身份证号、被动迁工程建筑所属道路及门牌号、动迁总面积、赔偿规范、赔偿额度、被拆迁方签名等档案文件备放置本企业备查簿。

授权委托动迁企业付款的动迁赔偿费，也选用所述方法入帐。

国税发[1993 ]149 号文档要求，拆卸房屋建筑或建筑物、土地平整、搭钢管脚手架、工程爆破等工程项目工作，按“建筑行业- 别的工程项目工作”税收分类征缴增值税，因而，向动迁企业付款的动迁业务费，应获得工程项目所在城市建筑业发票。

房地产开发商将动迁工程项目(含动迁赔偿费、动迁业务费) 全部承揽给动迁企业的，应获得全额的的建筑业发票，立即给被被拆迁人的赔偿费做为动迁企业的成本费解决，其凭*的获得跟上面一样。

3. 土地整治费。付款给别的企业的土地整治费，应获得工程项目所在城市税务局出示的建筑业发票。

4. 土方开挖费。付款给务工者( 非员工) 的土方开挖费等，不可选用工资条派发，应由本人向地税局行政机关申请办理出具《税务机关代为开具统一发票( 地税) 》。开票时，由税务局征缴增值税及额外、个人所得税。税务局已征缴个人所得税的，房地产开发商不会再缴纳个人所得税。

5. 设计费用、工程监理费、新项目咨询服务费。

A 地区服务项目企业。依据增值税暂行规定以及实施办法、国税发[ 1993 ]149 号文档要求，房地产开发商向地区企业付款的设计费用、监理费、新项目咨询费，理应获得出示服务项目的企业组织所在城市税务局出示的服务业发票。

B 海外服务中心。依据《营业税暂行条例》要求，从2009 年1 月1 日起，地区公司接纳海外公司应税服务的，海外企业也承担增值税缴税责任，税金由海外企业在地区的代理商企业承担代收代缴，沒有代理商企业的，由接纳劳务公司的企业代收代缴。付款给海外企业或是本人的账款，以该企业或是本人的签收单据为合理合法合理凭据，税务局对签收单据有异议的，能够规定其出示海外公正组织的确定证实。

6. 工程建筑。

房地产开发商的工程建筑就是指新创建、改造开发产品的工程项目工作。

(1) 工程外包。应获得工程项目所在城市建筑业发票。税票额度与承揽额相同。

(2) 包工不包料(甲供材) 。《营业税暂行条例实施细则》第十六条要求，除市场销售自产自销货品并出示建筑行业劳务公司外，经营者出示建筑行业劳务公司(没有装饰设计劳务公司) 的，其销售额理应包含工程项目常用原料、机器设备以及他物资供应驱动力合同款以内，但不包括基本建设方出示的机器设备的合同款。甲供材和业务费的增值税均由发包单位担负，施工企业是该增值税的缴税扣缴义务人。

7. 建筑装饰。

装饰设计，就是指对房屋建筑、建筑物开展装饰，使之美观大方或具备特殊主要用途的工程项目工作。

(1) 工程外包。与工程建筑同样。

(2) 包工不包料(清包工或称甲供材) 。以清包工方式出示的装饰设计劳务公司就是指：工程项目需要的关键原料和机器设备由顾客自行采购，经营者只向顾客扣除人工费用、服务费及辅材费等花费的装饰设计劳务公司。税务总局[ 2006 ]114 号文档要求：“经营者选用清包工方式出示的装饰设计劳务公司，依照其向顾客具体扣除的人工费用、服务费和辅材费等收益(没有顾客自行采购的原材料合同款和机器设备合同款) 确定记税销售额。”由此，房地产开发商自行采购的建筑装饰材料立即凭增值发票入帐，向施工企业付款的清包工装饰设计花费，理应获得工程项目所在城市建筑业发票。

8. 安装设备。

(1) 房地产开发商从店家或生产商购置机器设备，再由房地产开发商与安装工程公司签署安装合同的，理应获得店家或生产厂家的增值发票，并仅就人工费的一部分，由安装工程公司出示工程项目所在城市建筑业发票。人工费增值税的计税基础没有机器设备。

(2) 商业企业购入机器设备市场销售给房地产开发商另外出示售后服务，商业企业扣除的合同款中既包含机器设备

合同款，又包含人工费，这归属于所得税混和渠道销售，全额的交纳所得税，不征增值税。因而，商业企业应给房产公司出示全额的的增值发票。对于是店家自身的职工承担安裝，還是店家再聘用别的安装工程公司安裝，就与房地产开发商不相干了，那时店家的成本费。企业营业执照名字为某某某安装工程公司或某某某工程设计公司，而且获得安裝资质证书的公司，如果是购入机器设备市场销售并承担安裝，归属于商业利益，依照所得税混和渠道销售征缴所得税，不征增值税。应全额的出具增值发票，不可出具增值税税票。但如果是房地产开发商自行采购机器设备或是授权委托安装工程公司购置机器设备的，机器设备生产商出具的增值发票台头应是房地产开发商，这类状况下，安装工程公司仅就人工费额度征缴增值税。房地产开发商应获得设备安装工程所在城市建筑业发票，税票额度便是人工费额度，没有机器设备合同款。

(3) 制造业企业自产自销货品并承担安裝。依据《增值税暂行条例实施细则》、《营业税暂行条例实施细则》要求，出示建筑行业劳务公司的另外市场销售自产自销货品的个人行为，理应各自结转应税服务的销售额和货品的销售总额，其应税服务的销售额交纳增值税，货品销售总额交纳所得税。房地产开发商应各自获得增值发票和工程项目所在城市税务局出示的建筑业发票。

9. 房屋漏水维修。

房屋漏水维修在税收法律中称作“整修”，就是指对房屋建筑、建筑物开展修复、结构加固、保养、改进，使之修复原先的实用价值或增加其应用限期的工程项目工作。依据国税发[1993 ]149 号文档要求，房屋修缮依照“建筑行业”税收分类征缴增值税。因而，房地产开发商付款的房屋漏水维修花费，也应获得工程项目所在城市建筑业发票。容许记到项目成本的房屋漏水维修花费就是指开发设计产

品竣工前的检修花费。

10。 园林绿化工程。

园林绿化工程通常与工程建筑相接，或是自身便是工程建筑的一个构成部分。比如：园林绿化与土地平整就离不开，而土地平整自身就归属于建筑行业中的“别的工程项目工作”。国税发[ 1995 ]156 号文档要求：“为了更好地降低区划，便于税收征管，对园林绿化工程按’建筑行业- 别的工程项目工作’征缴增值税。”因而，房地产开发商将园林绿化建筑工程承包给绿化园林企业，应获得按承揽额度出具的工程项目所在城市建筑业发票。假如房地产开发商自买花草植物、花草树木，聘用绿化园林企业承担工程施工的，按工程建筑- 包工不包料( 即“甲供材”) 业务流程解决。

专业知识拓展

房地产开发商工程建筑成本费举例子：

某房地产开发商获得原材料经销商的所得税专用发票，会计账务处理以下：

借：库存量原材料10000000

贷：存款10000000

因为施工企业的承揽额(应清算合同款) 在费用预算时不是含甲供材的额度，但要包括甲供材一部分的增值税、大城市维护保养基本建设税、教育附加费、地区教育附加费(下称“增值税及额外”) 33. 3 万余元。若总工程项目合同款中甲供材料1000 万余元，未税业务费(含服务费)2000 万余元， 增值税及额外3000/ ( 1 - 3. 33 %) ×3.33 % = 103. 34 (万余元) 。累计工程项目合同款为3103. 34 万余元(3000 工程项目合同款×3. 33 % = 工程项目合同款) 。具体应付款给施工企业的合同款= 3103. 34 - 1000 = 2103. 34(万余元) ，应获得施工企业出具建筑业发票的额度相当于应付款给施工企业的合同款2103. 34 万余元。

在其中：

①拨款原材料时，会计账务处理以下：

借：项目成本- 工程建筑成本费- 原材料成本费10000000

贷：库存量原材料10000000

　入帐凭*：原材料拨款单。

依据税务总局[ 2006 ]177 号文档要求，房地产开发商向外地施工企业付款工程项目合同款应代收代缴增值税。这儿，应就甲供材一部分的增值税及额外执行代缴纳责任。会计账务处理以下：

借：预收账款- 施工企业344500

贷：存款11500

　应交税金- 缴纳增值税及额外333000

入帐凭*：工程项目所在城市建筑业发票34. 45 万余元、增值税及额外完税凭*影印件(正本交给施工企业作账) 。

②拨款工程进度款2068. 89 万余元，应缴纳增值税及

额外68. 89 万余元。会计账务处理以下：

借：预收账款20688900

贷：存款20000000

　应交税金- 缴纳增值税及额外688900

入帐凭*：工程项目所在城市建筑业发票2068. 89 万余元、增值税及额外完税凭*影印件(正本交给施工企业作账) 。

累计获得建筑业发票2068. 89 34. 45 = 2103.34 (万余元) 。

③将预付款工程进度款结转成本项目成本时，会计账务处理以下：

借：项目成本- 工程建筑成本费- 工程施工费21033400

贷：预收账款21033400

常见问题：

①工程建筑“甲供材”业务流程，不可规定施工企业出具全额的(含甲供材) 的建筑业发票，由于施工企业沒有原材料税票作成本费。仅有房地产开发商将自买原材料市场销售给施工企业(房地产开发商给施工企业出具增值发票，并交纳所得税) ，施工企业才可以给房地产开发商出具全额的(含原材料合同款) 的建筑业发票，这就并不是“甲供材”业务流程，只是“工程外包”了。

②工程建筑专业分包。工程建筑专业分包，就是指A 建筑工程公司将工程承包的一部分分包给B 建筑工程公司承担工程施工。房地产开发商只与总项目承包人A 产生业务流程关联，不与工程分包方B 清算合同款。总项目承包人A 付款给工程分包方B的工程项目账款，由工程分包方B 给总项目承包人A 出示建筑业发票，与房地产开发商不相干。

之上是我梳理的有关“房地产开发商项目成本票据管理”的相关内容，期待能对您的工作中有一定的协助，假如您也有财务会计层面的难题，能够网上咨询仁和会计的教师。